Wohnung auflösen nach Todesfall: Wer zahlt? Fristen & Anleitung

Der Verlust eines geliebten Menschen ist schwer genug. Was danach kommt – die Wohnung auflösen, Dinge sortieren, Entscheidungen treffen – kann sich überwältigend anfühlen. Diese Anleitung soll Ihnen helfen, diesen Prozess Schritt für Schritt zu gehen, ohne sich allein gelassen zu fühlen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Räumungskosten trägt der Erbe – sie gelten als Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB.
• Das Sozialamt übernimmt nach § 74 SGB XII nur die Bestattungskosten, nicht die Wohnungsauflösung.
• Wer die Erbschaft ausschlagen möchte, hat dafür sechs Wochen Zeit (§ 1944 BGB) – und darf die Wohnung in dieser Zeit nicht ausräumen.
• Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Erbe und Vermieter können innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 564 BGB), die Frist beträgt dann drei Monate.
• Bei einer Erbengemeinschaft muss die Kündigung jedem einzelnen Erben zugehen.
• In Würzburg und Umgebung planen wir Besichtigung, Räumung und besenreine Übergabe in einem Ablauf.

Wann muss die Wohnung geräumt werden?

Das hängt davon ab, ob der Verstorbene Mieter oder Eigentümer war:

Bei Mietwohnungen: Die Wohnung muss innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist geräumt werden. Als Erbe treten Sie automatisch in das Mietverhältnis ein – Sie können den Mietvertrag jedoch mit einer Frist von einem Monat zum Ende des nächsten Monats kündigen. In der Praxis bedeutet das: Meist haben Sie 4–8 Wochen Zeit.

Bei Eigentumswohnungen oder Häusern: Hier gibt es keine festgelegte Frist. Dennoch empfehlen wir, nicht zu lange zu warten – Kosten für Nebenkosten und Instandhaltung laufen weiter.

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Todesfall

Viele Angehörige gehen davon aus, dass mit dem Tod auch das Mietverhältnis erlischt. Das ist nicht der Fall – und dieser Irrtum kostet regelmäßig mehrere Monatsmieten.

Lebte im Haushalt ein Ehepartner, ein eingetragener Lebenspartner oder ein Familienangehöriger mit, treten diese Personen nach §§ 563, 563a BGB in den Mietvertrag ein. Ist das nicht der Fall, läuft das Mietverhältnis mit dem Erben weiter. Beide Seiten – Erbe und Vermieter – erhalten dann ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 564 BGB.

Praktisch heißt das: Zwischen Todesfall und Rückgabe der Wohnung liegen realistisch drei bis vier Monate. Die Räumung muss also nicht in der ersten Woche stattfinden – aber die Kündigung sollte es.

Erst entscheiden, dann räumen: die Sechs-Wochen-Falle

Dies ist der wichtigste Abschnitt dieses Ratgebers, und er wird am häufigsten übersehen.

Wer eine Erbschaft ausschlagen möchte, muss das innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund gegenüber dem Nachlassgericht erklären (§ 1944 BGB). Eine Annahme der Erbschaft muss dagegen gar nicht ausdrücklich erklärt werden: Nach § 1943 BGB genügt schlüssiges Verhalten. Und genau hier liegt das Problem.

Möbel zu entsorgen, Hausrat zu verschenken oder die Wohnung leerzuräumen ist eine Verfügung über Nachlassgegenstände. Das kann als konkludente Annahme der Erbschaft gewertet werden – mit der Folge, dass eine Ausschlagung anschließend ausgeschlossen ist. Wer also die Wohnung räumt und erst danach feststellt, dass der Nachlass überschuldet ist, haftet unter Umständen für Schulden, die er nie übernehmen wollte.

Zulässig bleiben in der Sechs-Wochen-Frist reine Sicherungs- und Fürsorgemaßnahmen:

• die Wohnung abschließen und sichern
• verderbliche Lebensmittel entsorgen und Tiere versorgen
• wichtige Unterlagen sichten und aufbewahren
• den Vermieter und laufende Vertragspartner informieren

Unsere Empfehlung: Klären Sie zuerst, ob Sie das Erbe annehmen. Erst danach beginnt die Räumung. Wenn Sie unsicher sind, ob der Nachlass werthaltig ist, verschaffen Sie sich einen Überblick über Konten und Verbindlichkeiten – und lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten. Wir setzen unseren Termin gerne hinter Ihre Entscheidung.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Die kurze Antwort: in aller Regel der Erbe. Die Räumungskosten sind eine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB und damit aus dem Nachlass zu bestreiten – reicht dieser nicht aus, haftet der Erbe grundsätzlich auch mit eigenem Vermögen.

Besonders häufig missverstanden wird die Rolle des Sozialamts. § 74 SGB XII sieht vor, dass die Behörde Bestattungskosten übernimmt, wenn den Verpflichteten die Zahlung nicht zugemutet werden kann. Die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts fasst diese Vorschrift eng: Erfasst sind nur Kosten, die unmittelbar der Bestattung dienen, nicht solche, die lediglich anlässlich des Todes entstehen. Die Wohnungsauflösung gehört nicht dazu. Einen Anspruch auf eine vom Sozialamt bezahlte Räumung gibt es über § 74 SGB XII also nicht.

Ist der Nachlass überschuldet, muss der Erbe nicht zwingend privat einstehen: Über die sogenannte Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB oder über eine Nachlassverwaltung lässt sich die Haftung auf den Nachlass begrenzen. Das ist ein Fall für anwaltliche Beratung, nicht für einen Ratgeber.

Beziehen Sie selbst Leistungen und sollen eine Wohnung räumen lassen, gelten andere Regeln als im Erbfall. Welche Stelle dann zuständig ist und was vorher beantragt werden muss, haben wir im Ratgeber Wer zahlt die Entrümpelung? Sozialamt, Jobcenter & Co. zusammengestellt.

Schritt 1: Wichtige Dokumente sichern

Bevor Sie mit dem Räumen beginnen, suchen Sie nach:

• Testament und Erbschein
• Versicherungspolicen (Lebensversicherung, Hausrat)
• Kontoauszüge und Sparbücher
• Grundbuchauszüge oder Mietverträge
• Rentenbescheide und Sozialversicherungsunterlagen

Tipp: Öffnen Sie alle Schubladen, Ordner und Briefumschläge, bevor Möbel entsorgt werden. Wertvolle Dokumente können überall aufbewahrt worden sein.

Schritt 2: Wertgegenstände identifizieren

Gehen Sie die Wohnung gemeinsam mit einem Familienmitglied durch und trennen Sie:

• Behalten: Persönliche Erinnerungsstücke, Schmuck, Kunstgegenstände
• Verschenken/Spenden: Gut erhaltene Kleidung, Bücher, Haushaltsgeräte (Caritas, Rotes Kreuz, lokale Sozialkaufhäuser)
• Verkaufen: Wertvolle Möbel, Antiquitäten (eBay Kleinanzeigen oder Antikhandel)
• Entsorgen: Alles was nicht mehr nutzbar oder zu beschädigt ist

Lassen Sie sich Zeit für diesen Schritt – es ist emotionell anspruchsvoll.

Schritt 3: Die eigentliche Räumung

Sobald wertvolle Dinge gesichert und Entscheidungen getroffen sind, beginnt die körperliche Arbeit:

• Möbel demontieren und abtransportieren
• Sperrmüll anmelden (bei der Stadt Würzburg online möglich)
• Kühlschrank, Elektrogeräte fachgerecht entsorgen
• Keller und Dachboden nicht vergessen
• Wohnung am Ende besenrein übergeben

Dieser Teil ist oft unterschätzt – selbst eine kleine 2-Zimmer-Wohnung kann mehrere Tage Arbeit bedeuten.

Wann ist professionelle Hilfe sinnvoll?

Viele Familien versuchen zunächst, alles selbst zu erledigen. Das ist verständlich – aber nicht immer das Richtige. Eine professionelle Entrümpelung lohnt sich besonders, wenn:

• Zeitmangel besteht – kurze Kündigungsfristen, Arbeit, weite Anreise
• Körperliche Belastung ein Problem ist – schwere Möbel, enge Treppenhäuser
• Emotionale Überforderung – manchmal ist Abstand einfach gesünder
• Messie-Situation vorliegt – in solchen Fällen ist professionelle Hilfe unumgänglich
• Sondersituationen wie Tatortreinigung oder starke Verschmutzung

Ein erfahrenes Räumungsunternehmen übernimmt die komplette Organisation: vom Abtransport bis zur besenreinen Übergabe – diskret, respektvoll und zuverlässig.

Was kostet eine Wohnungsauflösung in Würzburg?

Die Kosten hängen von mehreren Faktoren ab:

Als grobe Orientierung: Eine 2-Zimmer-Wohnung liegt häufig zwischen 400 und 900 €, je nach Füllstand. Manche Anbieter verrechnen den Erlös aus verwertbaren Gegenständen gegen die Kosten – das kann den Preis deutlich senken.

Wichtig: Holen Sie immer einen kostenlosen Vor-Ort-Termin ein, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Seriöse Unternehmen berechnen dafür nichts.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich die Wohnung räumen, wenn ich das Erbe ausgeschlagen habe?

Nein. Mit der wirksamen Ausschlagung gelten Sie rückwirkend als nicht Erbe und sind für die Räumung nicht verantwortlich. Zuständig ist dann der nächste Erbe, ersatzweise eine vom Nachlassgericht bestellte Nachlasspflegschaft. Wichtig ist nur, dass Sie vorher nichts aus der Wohnung entnommen oder entsorgt haben.

Zahlt das Sozialamt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Über § 74 SGB XII nicht – diese Vorschrift deckt ausschließlich die Bestattungskosten ab. Sind Sie als Erbe selbst auf Sozialleistungen angewiesen und reicht der Nachlass nicht aus, können Sie einen gesonderten Antrag stellen. Darüber entscheidet die Behörde im Einzelfall, ein Rechtsanspruch besteht nicht.

Wie viel Zeit habe ich für die Räumung?

Das ergibt sich aus dem Mietvertrag, nicht aus dem Erbrecht. Wird innerhalb eines Monats nach § 564 BGB gekündigt, endet das Mietverhältnis in der Regel drei Monate später. Bis dahin muss die Wohnung besenrein übergeben sein.

Wir sind mehrere Erben – wer entscheidet über die Räumung?

Die Erbengemeinschaft verwaltet den Nachlass gemeinsam. Für die ordnungsgemäße Verwaltung genügt ein Mehrheitsbeschluss, für außergewöhnliche Maßnahmen ist Einstimmigkeit nötig. In der Praxis beauftragt meist eine Person und die Kosten werden anteilig getragen. Wir stellen die Rechnung auf Wunsch entsprechend aus.

Brauche ich einen Erbschein, um die Wohnung auflösen zu lassen?

Für die Beauftragung eines Räumungsunternehmens nicht. Der Vermieter und Banken verlangen zur Legitimation aber häufig einen Erbschein oder ein eröffnetes Testament.

Was passiert mit Wertgegenständen, die bei der Räumung auftauchen?

Sie gehören zum Nachlass. Wir legen gefundene Wertsachen und Unterlagen beiseite und übergeben sie Ihnen. Verwertbares kann auf Wunsch angerechnet und mit den Räumungskosten verrechnet werden – das reduziert den Endbetrag spürbar.

Fazit: Sie müssen das nicht alleine tragen

Eine Wohnungsauflösung nach einem Todesfall ist mehr als nur Arbeit – es ist ein emotionaler Prozess. Geben Sie sich die Zeit, die Sie brauchen, und scheuen Sie sich nicht, Hilfe anzunehmen.

Wir von Stefko Trans begleiten Sie diskret und professionell durch diesen Schritt – in Würzburg und der gesamten Region Franken. Vom ersten Gespräch bis zur besenreinen Übergabe.

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Quellen

1. § 1943 BGB – Annahme und Ausschlagung der Erbschaft
2. § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist
3. § 1967 BGB – Erbenhaftung, Nachlassverbindlichkeiten
4. § 1990 BGB – Dürftigkeitseinrede
5. § 564 BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben
6. § 74 SGB XII – Bestattungskosten

Stand: August 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Über Kostenübernahmen entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall; bei überschuldeten Nachlässen und Erbengemeinschaften sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.

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